地产人和金融君的财富大趴。这里有行业大势解读与交流，有新鲜及时的投资干货和故事，更有不定期轰炸的独家猛料~

　　才会有新的开始万科不得不全力为过去的错误买单为守住财务安全底线而瘦身减负并在泊寓、物业等领域持续努力

　　受决策层正在考虑进一步下调存量房贷利率等利好刺激，昨日地产股罕见的强势了一波。

　　昨天午后大A房地产板块一度拉升，盘中万科A、新城控股、中交地产、滨江集团、世联行等十余股涨停。

　　今年上半年，万科实现营业收入1427.79亿元，同比下降28.93%；归属于上市公司股东净亏损98.52亿元，

　　尽管万科早前第一个喊出“活下去”，但看到胆大的撑肥了，万科可能还是想赌一家居设计工作室把。

　　公司投资的普洛斯是物流仓储行业头部企业，运营情况良好，资产质量优质。但公司对投资性房地产按照成本法计量，因此需要将普洛斯的报表按公司会计政策调整为成本法，剔除公允价值变动影响，并基于公司初始投资时的物业成本计提折旧摊销，这一会计处理上半年对公司报表形成账面亏损约10亿元家居设计工作室。

　　除了皮带哥盯上的汽车赛道家居设计工作室，什么物流、长租公寓、冰雪家居设计工作室、海外、教育、企业服务，甚至是养猪。

　　但这些业务沉淀了万科不少的资金，却没带来预期收益，进一步加剧了现金流消耗。

　　上半年商业业务实现收入增长，出租率保持稳定。其中商业业务（含非并表项目）营业收入45.9亿元，同比增长6.7%。

　　王石退出后，郁亮管理团队押宝商业地产，试图从行业下行阶段找到压舱石，但万科的商业并没有发挥超出预期的作用。

　　万科的商业在市场的存在感并不强，不少人认为，万科的商业地产业务有一股浓浓的——

　　对比华润、龙湖、新城等进入了“百MALL俱乐部”(拥有达到或超过100座购物中心)的房企，万科商业还有很长一段路要走。

　　管理规模和开业规模分别为24.2万间和18.3万间，进入全国29个城市，实现营业收入17.3亿元，同比增长5.3%。

　　集团坚定地看好长租公寓这项业务，并始终把长租公寓作为万科的三大核心业务之一。

　　但长租公寓是一笔周期长、毛利低的业务，未来，万科总不能把当初ALL IN的损失寄托在这项业务身上。

　　中长期来看，潜在住房需求虽然已经过了历史峰值，但绝对量的规模仍然巨大。从短期看，经过三年的调整，新房的性价比在提升。

　　2024年上半年，万科开发业务实现销售金额1273.3亿，而去年的数据是2018亿，同比下降37%。

　　2024年上半年，万科销售均价为13553元/㎡，而去年这一数据是15722元/平方米，同比下降14%。

　　二季度，万科经营性净现金流转正，实现42亿元正向现金流，可算是拉回来了。

　　为了全面化解潜在风险，万科制定了“一揽子方案”，一份被万科用来适应行业向新发展模式转变的五年计划。

　　短短数月，万科的几个区域营销负责人，如嘉兴公司的罗赟喆、南京公司的刘振勇、宁波公司的朱锐等，都转投华润置地。此外，万科的首席组织官滕樱君也已经离职。

　　同时在技术端随着交付高峰的过去，事实上今年上半年的整个交付是有30%的下降，下半年差不多有40%的下降，所以整个工程款各方面的经营支出，也是在随之下降的。随着开发业务规模的下降、支出下降，从二季度看，我们的经营现金流已经回正了，上半年整个的经营现金流和一季度相比，缺口是在不断的收窄。我们也有信心在三季度四季度继续保持经营现金流为正。

　　另一方面在融资端，在各方的支持下，融资渠道保持畅通，融资模式转型也在积极推进。上半年在金融机构以及相关部门的支持和帮助下，我们的再融资还是比较顺畅的，1到6月份完成了再融资612亿，平均成本为3.66%，是一个历史相对低位，整体各方面的工作对推进比较有序，同时我们的融资模式的转型也在稳步的推进。

　　白名单方面也是应报尽报，同时也在推进银团——今年5月份招行牵头的200银团的落地，也是近年来房地产行业单笔比较大的一笔融资；在6月底7月初的时候也由交行落地了一笔65亿元的固定资产融资包，现在也有其他的银团还在推进的过程当中。我们在融资上还是取得了良好的进展。那1月至7月份，我们整体的再融资加起来已经完成了670个亿。加上我们的供应链融资，再来看集团整体合并报表的有息负债，整体上实现了一个净的下降，对比年初减少了172个亿。

　　第三，我们加强了对项目全周期全维度的现金流精算，这里更强调的是精算。在新的阶段，以前的算法是不行的、或者是不充分的。我们现在是从可用性的角度出发，做分品类、分阶段、动态的精算和现金流量表，特别是要考虑对现金流有重要影响的变量，比如说你的价格有没有波动，你的时间有没有延长等等。这样就让现金流量表从一张表变成了一套表。

　　目前，随着政策在各个城市的不断落地，因城施策，我们看到，无论是购房的门槛、首付的比例跟按揭利率的水平，都已经尽可能的向各类多元化的住房需求放开跟倾斜。这些措施积累下来的话，对消费者信心的需在一定会在逐步恢复。居民支出负担也有了明显的降低，购买力也在提高，作为需求的复苏创造良好条件。所以我从供给侧来看，我们新房的供应量是相对不足的。

　　我们看到今年上半年，全国新处长新住宅的开工面积开工面积又下降了24%，同比下降24%。意味着今年全全国全年的新住宅的新开工量，新房面积大概是5亿平方米左右。这个水平从历史上来看，相当于19年前2005年的全国的新开工水平。从国际比较来看，跟那些城镇化已经非常成熟的国家，比如说日本美国相比，这个水平也是偏低的。所以目前供给水平偏低——供求关系的改善，供需关系的改善，将为市场走出低谷、同时向上提供动力、创造条件，这是我对市场的一个基本看法。

　　另外一方面，确实2022年之前获取的项目地价会比较高，这批项目进入到结算期，也对于我们当期的利润造成了一定的影响。我们今年结算的项目里面有一批是2021年家居设计工作室双集中的时候获取的，确实那一批项目的地价会比较高，再加上这个产品的定位不适应需求的变化，销售期又刚好遇到市场下行。整体来说利润率的影响就会比较大。

　　一方面对于存量资源，就重点还是提效增效。对于这种在建在售的资源，那核心的突破口还是精益管理。刚才张海在介绍开发业务的时候也有提到这部分我们在量价策略在费效比的提升上要再进一步下功夫，对于我们颗粒度还有管理方式上都需要比以往更加的细致。对于那些还在土地阶段的资源，很核心的一点是要把握好这个产品的定位跟资产价值的关系，在规划设计的时候需要去做足挖潜，在实施的过程当中尽可能的去挖潜可售的空间，去挖潜不同产品的价值，然后去通过这种产品的溢价以及费效比以及提效来实现利润率的提升。

　　另外一方面还是要保持住我们现有的新项目的一个兑现的水平。其实近两年近两三年，就是我们在投资原点，产品远点，还有操盘效率上是下了非常多的功夫的，也取得了比较好的成效。前面报告也介绍到，从2022年以来，我们主动投资的那些项目，我们整个开盘的周期已经缩短到5.7个月，这个比过往是有非常大幅度的提升了4.1个月，那股东现金流的回正时间也缩短到12个月以内，销售的毛利率也保持在18%左右的水平，基本上都兑现了我们当时的投资预期，应该说整体表现还是比较好的。这也是一个比较积极的信号，而且随着这部分资源，就今年到年底大概会去化80%，未来也会逐步的去进入到结算结算期，那么进入到结算期之后，这部分也会对于我们的利润就业绩的改善会有一定的补充的作用。